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2026.10.23본문
칼럼 요약
세입자가 퇴거하지 않는다면 임대차 종료 여부와 보증금 반환, 갱신요구권을 먼저 확인하고 필요하면 명도소송과 강제집행 절차를 검토해야 합니다.
계약기간이 끝났다고 세입자의 점유가 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다
임대차계약이 종료되었더라도 임대인이 반환해야 할 보증금이 남아 있다면 세입자의 계속 점유를 곧바로 불법점유라고 단정할 수 없습니다. 대법원 1990년 12월 21일 선고 90다카24076 판결은 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 보증금을 반환하거나 적법하게 이행제공하지 않은 상태에서 임차인이 동시이행항변권에 따라 점유를 계속한 경우 이를 불법점유라고 볼 수 없다고 판단했습니다.
따라서 세입자가 나가지 않는다는 이유만으로 곧바로 무단점유를 전제로 대응하기보다 임대차가 적법하게 종료됐는지와 반환할 보증금이 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 보증금 반환과 주택 인도는 원칙적으로 동시에 이행할 관계이므로 명도소송에서도 보증금 반환과 인도 의무가 함께 문제될 수 있습니다.
반면 임대차가 적법하게 종료되고 보증금 반환의무도 이행되거나 적법하게 이행제공되었는데 임차인이 계속 인도를 거부한다면 소유자는 건물인도청구를 검토할 수 있습니다. 임대차 종료 원인이 기간만료인지 차임연체에 따른 해지인지에 따라 준비해야 할 증거도 달라집니다.
차임 연체로 계약을 해지하려면 주택과 상가의 기준을 구분해야 합니다
차임 연체를 이유로 임대차를 종료하려면 적용되는 법률과 연체액을 정확히 확인해야 합니다. 건물 임대차에 관한 민법 제640조는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.
주택임대차에서는 차임연체가 계약갱신 문제에도 영향을 줍니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
상가건물은 별도 기준이 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 따라서 주택과 상가의 연체 기준을 혼용해서는 안 됩니다.
기간만료 전에는 묵시적 갱신과 계약갱신요구권을 확인해야 합니다
주택 임대차에서 계약기간이 적혀 있다는 사실만으로 그 날짜에 항상 임대차가 종료되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않은 경우 일정한 요건 아래 종전과 같은 조건으로 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.
임차인이 계약갱신요구권을 적법하게 행사한 경우에도 임대인은 정당한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 차임연체, 무단전대, 고의·중과실에 의한 파손, 임대인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주 등 일정한 사유가 있는 경우 갱신을 거절할 수 있도록 규정합니다.
따라서 명도소송을 제기하기 전에는 임대차 종료 통지가 적정한 시기에 도달했는지, 묵시적 갱신이 성립했는지, 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지와 임대인에게 적법한 갱신거절 사유가 있는지를 순서대로 확인해야 합니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 실제 거주 의사가 인정되어야 합니다
임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에는 계약갱신요구를 거절할 수 있지만, 단순히 실거주 의사를 말하는 것만으로 충분한 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 등이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 규정하고 있습니다.
대법원 2023년 12월 7일 선고 2022다279795 판결은 실제 거주하려는 사유가 있다는 점의 증명책임이 임대인에게 있다고 판단했습니다. 임대인의 현재 주거상황, 가족의 직장이나 학교, 실거주 의사가 생긴 경위, 기존 주거지에서 이사하기 위한 준비와 갱신거절 전후의 언동 등을 종합하여 진정한 실거주 의사인지 판단합니다.
실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 법이 정한 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 기존 임차인에 대한 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 실제 거주 계획이 불분명한 상태에서 형식적으로 실거주 사유를 내세우는 방식은 피해야 합니다.
세입자의 짐을 임의로 치우거나 출입을 막아서는 안 됩니다
임대차가 종료됐다는 이유만으로 임대인이 직접 도어락을 교체하거나 세입자의 짐을 반출하는 방식으로 점유를 회복해서는 안 됩니다. 임차인이 아직 주택이나 건물을 점유하고 있는 상황에서 강제로 출입을 차단하거나 물건을 처분하면 구체적인 행위방법에 따라 형사책임이나 손해배상 등 별도의 분쟁이 발생할 수 있습니다.
건물의 인도를 받을 권리가 있더라도 상대방이 자진하여 퇴거하지 않는다면 판결 등 집행권원을 확보한 뒤 민사집행 절차에 따라 인도를 실현하는 것이 원칙입니다. 임대인이 자신의 소유물이라는 이유만으로 법원의 집행절차를 대신하여 직접 강제력을 행사할 수 있는 것은 아닙니다.
명도소송 중 점유자가 바뀔 가능성도 확인해야 합니다
명도소송을 준비할 때에는 현재 누가 부동산을 점유하고 있는지와 소송 중 점유자가 바뀔 가능성을 함께 확인해야 합니다. 판결은 당사자를 기준으로 효력이 발생하기 때문에 점유관계가 변동되면 강제집행 단계에서 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.
점유이전 가능성이 구체적으로 우려된다면 부동산 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다. 대법원 2015년 1월 29일 선고 2012다111630 판결도 점유이전금지가처분이 집행된 이후 제3자가 점유를 취득한 경우 본안판결의 집행력과 승계집행 문제를 다루고 있습니다.
다만 점유이전금지가처분이 모든 명도소송에서 법적으로 반드시 거쳐야 하는 필수절차는 아닙니다. 현재 점유관계가 안정적이고 제3자에게 점유가 이전될 가능성이 낮다면 필요성이 달라질 수 있으므로 점유자의 신원과 실제 사용관계를 기준으로 신청 여부를 결정해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대차계약 기간이 끝났는데 세입자가 안 나가면 바로 명도소송을 할 수 있습니까?
A. 임대차가 실제로 종료됐는지부터 확인해야 합니다. 주택임대차에서는 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권이 문제될 수 있고, 보증금을 반환하지 않은 상태에서는 임차인의 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있을 수 있습니다. 따라서 계약 만료일만으로 퇴거의무가 확정됐다고 단정해서는 안 됩니다.
Q. 주택 세입자가 월세를 두 달 밀리면 계약을 해지할 수 있습니까?
A. 민법 제640조는 건물 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정합니다. 또한 주택임대차보호법상 2기의 차임액에 이르는 연체 사실은 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유에도 해당합니다.
Q. 실거주할 예정이라고 하면 세입자의 계약갱신요구를 바로 거절할 수 있습니까?
A. 실제 거주하려는 진정한 의사가 있어야 합니다. 대법원 2022다279795 판결에 따르면 실거주 사유에 대한 증명책임은 임대인에게 있으며, 주거상황과 이사 준비, 가족의 생활환경, 갱신거절 전후의 사정 등을 종합하여 판단합니다.
Q. 세입자가 나가지 않으면 집주인이 직접 도어락을 바꿔도 됩니까?
A. 임차인이 실제로 점유하고 있는 상태라면 직접 출입을 차단하거나 짐을 반출하는 방식은 피해야 합니다. 소유권이 있다는 사실만으로 상대방의 현재 점유를 임의로 배제할 수 있는 것은 아니며, 구체적인 행동에 따라 형사 또는 민사상 책임이 문제될 수 있습니다.
Q. 명도소송 전에 점유이전금지가처분을 반드시 해야 합니까?
A. 모든 사건의 필수절차는 아닙니다. 다만 임차인이 제3자에게 점유를 넘길 가능성이 있거나 현재 점유관계가 불분명하다면 본안판결 이후 강제집행 과정의 분쟁을 줄이기 위해 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다. 실제 필요성은 현재 점유자와 점유이전 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
Q. 명도소송에서 이기면 세입자를 바로 내보낼 수 있습니까?
A. 판결이 있다고 해서 임대인이 직접 퇴거를 강제할 수 있는 것은 아닙니다. 임차인이 판결에 따라 자진해서 인도하지 않는다면 확정판결이나 집행력이 있는 판결 등 집행권원을 기초로 법원의 강제집행 절차를 진행해야 합니다.
세입자가 나가지 않는다면 계약 종료와 보증금 문제부터 확인해야 합니다
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임대차 종료가 확인된 뒤에는 현재 점유자, 점유이전 가능성, 보증금 반환 준비 여부와 실제 퇴거 거부 사유를 나누어 살펴야 합니다. 명도소송에서 승소한 뒤에도 자진 인도가 이루어지지 않으면 강제집행이 필요할 수 있으므로 소송 제기 단계부터 실제 부동산을 인도받는 과정까지 함께 고려하는 것이 필요합니다.
담당 변호사: 박민철 변호사
최종 검토일: 2026년 10월 23일