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2026.09.30본문
칼럼 요약
임대인이 연락을 피하며 보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령·임차권등기명령·보증금반환소송의 요건과 실효성을 비교해 대응해야 합니다.
임대인 연락두절만으로 곧바로 전세사기라고 단정할 수는 없습니다
임대인이 연락을 받지 않고 보증금 반환을 미루고 있다는 사실만으로 형법상 사기죄가 곧바로 성립하는 것은 아닙니다. 형법 제347조의 사기죄가 성립하려면 임대차계약 체결 당시 임대인의 기망행위와 그에 따른 임차인의 재산 처분 등이 인정되어야 합니다. 단순한 사후 자금난이나 반환 지연은 민사상 보증금 반환 문제로 판단될 수 있습니다.
따라서 임대인 연락두절 상황에서는 먼저 임대차계약이 적법하게 종료되었는지, 보증금 반환기일이 도래했는지, 임대인이 반환을 거부하거나 지연하는 이유가 무엇인지 확인해야 합니다. 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었다고 볼 만한 사정이 있다면 형사책임이 문제될 수 있지만, 형사고소와 민사상 보증금 회수절차는 각각의 요건에 따라 별도로 검토해야 합니다.
임대인이 “다음 세입자가 들어오면 반환하겠다”거나 원상회복비용을 공제하겠다고 주장한다고 해서 그 내용이 항상 적법한 것은 아닙니다. 보증금 반환채무의 범위와 임차인의 원상회복의무는 실제 계약내용과 주택 상태, 공제할 수 있는 비용의 성격 등에 따라 판단되므로 임대인의 주장만으로 반환금액을 확정해서는 안 됩니다.
계약 종료와 반환 요구는 객관적인 자료로 남겨두는 것이 필요합니다
임대인이 연락을 피하는 경우에는 임대차 종료와 보증금 반환 요구가 언제 이루어졌는지를 객관적으로 남겨둘 필요가 있습니다. 임대차 종료 통지의 효력이 문제될 수 있는 사건에서는 문자메시지나 메신저 기록뿐 아니라 내용증명 우편 등을 이용해 계약 종료 의사와 반환 요구를 명확하게 전달하는 방법을 검토할 수 있습니다.
내용증명 자체가 보증금을 강제로 받아내는 집행권원은 아닙니다. 다만 임대차 종료 통지나 보증금 반환 요구의 내용과 발송시점을 확인할 수 있는 자료로 활용될 수 있으므로 이후 지급명령이나 보증금반환청구소송에서 당사자 사이의 경위를 설명하는 자료가 될 수 있습니다.
연락두절이 계속된다면 임대인의 주민등록상 주소나 부동산 등기사항 등 현재 확인 가능한 송달정보도 점검해야 합니다. 법원 절차는 상대방에 대한 적법한 송달이 중요한 만큼 임대인의 실제 거주지가 불분명하거나 주소가 변경된 경우에는 지급명령과 본안소송에서 필요한 송달방법이 달라질 수 있습니다.
이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 검토해야 합니다
임대차가 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 임차권등기명령의 필요성을 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.
임차권등기가 마쳐지면 임차인은 그 이후 주택을 비우고 주민등록을 이전하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 원칙적으로 유지할 수 있습니다. 따라서 보증금을 받지 못한 상태에서 새로운 주거지로 이사해야 하는 경우라면 단순히 먼저 전출하기보다 임차권등기가 실제로 완료되었는지를 확인하는 것이 중요합니다.
임차권등기명령은 보증금을 직접 지급하도록 명하는 절차가 아니라 임차인의 기존 권리보전과 관련된 절차입니다. 따라서 임차권등기를 마쳤더라도 임대인이 자발적으로 보증금을 반환하지 않는다면 지급명령이나 보증금반환청구소송 등 별도의 금전청구절차가 필요할 수 있습니다.
지급명령은 임대인이 채무를 크게 다투지 않을 때 활용할 수 있습니다
임대인이 보증금 반환채무 자체를 크게 다투지 않을 것으로 예상된다면 지급명령은 소송보다 간이한 독촉절차로 활용될 수 있습니다. 민사소송법 제462조 이하의 지급명령은 금전 등의 지급을 구하는 채권자가 법원에 신청할 수 있는 절차로, 통상 서면심리를 중심으로 진행됩니다.
지급명령이 채무자에게 적법하게 송달되면 채무자는 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 민사소송법 제470조에 따라 그 기간 안에 적법한 이의신청이 없으면 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 가지므로 이를 집행권원으로 강제집행을 진행할 수 있습니다.
반대로 임대인이 적법하게 이의신청을 하면 지급명령은 이의 범위에서 효력을 잃고 통상의 소송절차로 이어집니다. 따라서 보증금 반환채무의 존재나 금액을 두고 이미 분쟁이 예상되는 사건이라면 지급명령을 먼저 신청하는 것이 오히려 절차를 한 단계 더 거치게 만드는 결과가 될 수도 있습니다.
임대인의 주소를 모르면 지급명령보다 소송이 적합할 수 있습니다
임대인의 현재 주소를 알 수 없고 송달이 어려운 상황이라면 지급명령이 항상 효율적인 방법은 아닙니다. 지급명령은 채무자에게 적법하게 송달되어야 절차가 진행되므로 송달할 주소를 확인하지 못하면 절차가 지연될 수 있습니다. 특히 지급명령에서는 공시송달을 이용할 수 없는 제한이 있어 송달 가능성을 사전에 확인할 필요가 있습니다.
반면 보증금반환청구소송에서는 법원이 주소보정 절차 등을 거쳐 송달을 시도하고, 통상적인 방법으로도 송달할 수 없는 경우에는 요건을 갖춰 공시송달을 검토할 수 있습니다. 따라서 임대인이 장기간 연락을 끊고 실제 거주지도 확인하기 어려운 상황이라면 처음부터 소송절차를 선택하는 것이 실효적일 수 있습니다.
보증금반환청구소송에서는 임대차계약의 종료와 보증금 액수, 반환채무의 존재 등이 핵심적으로 다뤄질 수 있습니다. 임대인이 원상회복비나 미납차임 등을 이유로 공제를 주장한다면 실제 공제할 수 있는 채권인지와 금액이 적정한지까지 함께 판단될 수 있으므로 계약서, 보증금 지급자료, 주택 상태에 관한 자료 등을 정리해야 합니다.
어떤 절차를 선택할지는 송달 가능성과 분쟁 정도에 따라 달라집니다
보증금을 받지 못했다고 해서 모든 사건에서 곧바로 보증금반환소송을 제기해야 하는 것은 아닙니다. 임대인의 주소가 확인되고 보증금 반환채무와 금액에 별다른 다툼이 없을 것으로 예상된다면 지급명령을 검토할 수 있습니다. 반면 임대인이 반환의무 자체를 부인하거나 공제금액을 다투고 있다면 본안소송에서 쟁점을 한 번에 정리하는 것이 적절할 수 있습니다.
임차인이 이사를 앞두고 있다면 금전청구절차와 별도로 임차권등기명령을 함께 검토해야 합니다. 지급명령이나 보증금반환소송을 제기했다는 사실만으로 기존 주택에서 전출한 뒤에도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는 것은 아니므로 이사 일정과 권리보전 절차를 구분해서 준비해야 합니다.
또한 임대인의 재산상태가 악화되고 있거나 주택에 선순위 권리가 많다면 단순히 승소판결을 받는 것만으로 실제 보증금 회수가 끝나는 것은 아닙니다. 필요에 따라 임대인 재산에 대한 보전처분과 판결 또는 확정 지급명령 이후의 강제집행 가능성까지 확인해야 실제 회수 가능성을 판단할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 연락을 받지 않으면 바로 보증금반환소송을 해야 합니까?
A. 반드시 소송부터 해야 하는 것은 아닙니다. 임대인의 주소가 확인되고 보증금 반환채무나 금액에 다툼이 크지 않을 것으로 예상된다면 지급명령을 검토할 수 있습니다. 반면 연락두절과 함께 송달이 어렵거나 보증금 액수·공제금액에 관한 분쟁이 예상된다면 처음부터 보증금반환청구소송을 진행하는 것이 적합할 수 있습니다.
Q. 임대인의 주소를 모르면 지급명령을 신청할 수 없습니까?
A. 지급명령에서는 채무자에 대한 적법한 송달이 필요하므로 주소를 알 수 없는 상황은 절차 진행에 큰 제약이 됩니다. 지급명령에는 공시송달을 이용할 수 없으므로 통상적인 송달이 어렵다면 주소 확인 가능성을 먼저 살피고, 필요한 경우 공시송달을 활용할 수 있는 보증금반환청구소송을 검토할 수 있습니다.
Q. 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사해도 됩니까?
A. 보증금을 받지 못한 상태에서 주택을 비우고 주민등록까지 이전하면 기존에 갖고 있던 대항력이나 우선변제권에 영향을 줄 수 있습니다. 이사를 해야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 신청하고 임차권등기가 마쳐진 사실을 확인한 뒤 이사하는 방안을 검토해야 합니다.
Q. 다음 세입자가 들어와야 보증금을 돌려주겠다는 임대인의 말은 정당합니까?
A. 새로운 임차인이 들어오지 않았다는 사정만으로 임대차 종료 후의 보증금 반환의무가 당연히 사라지거나 연기되는 것은 아닙니다. 임대차가 적법하게 종료되고 임차인이 목적물 반환의무를 이행할 준비가 된 경우에는 보증금 반환채무가 문제되며, 구체적인 반환시점과 동시이행관계는 계약내용과 실제 인도 상황을 함께 확인해야 합니다.
임대인 연락두절이라면 소송 여부보다 보증금 회수 경로부터 정해야 합니다
여수부동산변호사 관련 정보를 찾는 임차인이라면 임대인이 연락을 받지 않는다는 이유만으로 지급명령이나 소송 중 하나를 서둘러 선택할 필요는 없습니다. 임대차 종료 여부, 임대인의 송달 가능한 주소, 보증금 액수에 관한 다툼, 이사 필요성, 임대인의 재산상태를 각각 확인해야 적합한 절차를 정할 수 있습니다.
임대인의 이의 가능성이 낮고 송달이 가능하다면 지급명령을, 반환채무에 관한 다툼이나 송달 문제가 크다면 보증금반환청구소송을 검토할 수 있습니다. 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령을 별도로 확인해야 하며, 승소 이후 실제 회수까지 고려한다면 임대인의 재산에 대한 강제집행 가능성도 함께 살펴야 합니다.
담당 변호사: 박민철 변호사
최종 검토일: 2026년 9월 30일